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深圳小产权房的现状与未来

发表时间:2018-12-24 16:41

   深圳小产权房何去何从:深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一,小产权房占全市住房总套数的56%,约一半深圳人居住其中。


   深圳小产权房的“特区”:事实上,全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳,这座城市已经把农村集体所有制土地全面转为国有。建设在国有土地上的违法建筑,军产房和单位集资房是深圳小产权房的三大组成部分。改革开放初期,正是这些从违法建筑中白手起家的人,缔造了日后深圳崛起的奇迹。


   深圳小产权房现有700万人以此为家:据相关部门公布数据,截至去年12月,深圳违法建筑总量达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。以此面积比例计算,深圳1400万人口中,至少有700万人居住在“小产权房”中。同时,深圳小产权房的购买者中还有大量的投资客,他们的投机炒作方式也在不断发展变化。


   深圳小产权房前途未卜考验政府智慧:有人将小产权房称为“社会转型中必不可少的阵痛”。一方面,小产权房解决了外来人员的住房问题,也安抚原住当地的失地村民;另一方面,小产权房建设存在很大隐患,对房地产市场的正常秩序已造成严重干扰,到了非解决不可的地步。


   深圳小产权房绕不过去的坎儿:深圳是全国违法建筑最多的城市。要统一拆除的话,不知需要耗费多少年,多少人力物力,还会造成巨大的浪费,甚至给社会带来不稳定因素。即便能够拆除,居住其中的深圳半数人口又如何安置?


   有几点建议:


   1.小产权为解决每个城市低收入群体的居住问题,做了很多贡献,我自己刚来深圳的时候,也是住在城中村里的。把小产权房改造成租赁公寓是个疏导的方案,比堵的方案要好很多。


   最好由当地村民自行改造,因为利益是他们的,不要最后利益回到发展商或者是政府手中。以村民、村委会或是村里的股份公司为主要改造力量,给他们一个合法的身份。同时,因为这些物业没有缴纳相应的城市配套费等税费,所以产权上和商品房还应有区别,不能进行买卖流通,可以出租,在现行的土地政策下,同样可以解决居住问题。在这个过程中出现的问题,政府也可以参照公租房的标准。


   2.小产权房应区分对待,之后让其合法化。首先把小产权房所占土地按性质划分为三类,即耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为后两者应给予合法化。耕地上是不允许建房的,但对于耕地上所建设的小产权房,也要一分为二地对待:对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房,应该立即予以拆除;已建设多年,居民已经入住多年的小产权房,在追究责任后允许其合法化。


   产权合法不合法不能用大小去划分。他建议可以仍然保留小产权的性质,但是法律上给予同等的保护。 随着小产权房进入市场,城市大产权房的价格会趋于合理,使部分中低收入居民也能买得起或租得起,减轻政府提供保障性住房的压力,减少财政支出,降低农民工进城落户的门槛。


   3.小产权房能否进入市场先不争论,但是出租可以放开。事实上小产权房就是出租房,确权与否都已经在出租,现在需要的是把政府对小产权房出租的阻挠降到最低,把出租的税费降到最低。根据统计,深圳目前小产权房建筑面积占深圳总建筑面积的49%左右,这个比例恰好也是国际上通行的保障房和商品房之间的比例。小产权房需要解决的是安全问题,尤其是建筑质量问题和消防问题,建议可以就建筑安全进行全面普查,符合要求的就可以留下。至于消防问题,只能建议消防部门做些创新,比如能否把消防车缩小,以适应房屋之间狭窄的通道。


   在小产权确权方面应从现在开始一刀切,不要总想把历史问题说清楚。现在建成的就认可它,再新建就大刑伺候。总之,让房地产“市场”发挥作用,不能说死就死,说活就活。


   4.分期分批纳入城市更新计划,允许原业主自行组建股份公司执行或加盟,旧改以后容积率会提高,那么会形成新的住房供应,有利于平抑房价,同时原业主能销售获利,那就不再给予拆迁补偿了,如此一来加建小产权房的利益驱动也小了。


   但是,城市更新毕竟没那么快,那么对于暂时不能纳入的,在经过法律确权和安全整治之后,转化为保障房,缓解新建保障房的压力,至于转化方式,可以是政府回购作为经济适用房,也可以是经过确权和限价以后作为廉租房,同时,还有一些过渡阶段的,那就发一个证,明确一定年限内不准买卖,但可以作为自用和租赁,以解决低收入者的租房难问题。当然,此外还有一些质量太差、存在安全隐患的,还是要下决心拆除。


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